Vendi o imóvel. Como evitar/diminuir o imposto sobre o tal "ganho de capital"?

Estratégia, meu caro! Estratégia!

O que é lucro Imobiliário?

Também chamado de ganho de capital, o lucro imobiliário consiste na diferença positiva entre o valor de alienação (venda) de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição (compra).

Ou seja, se Antônio comprou um apartamento no valor de R$ 700.000,00 e depois de alguns anos, vendeu esse imóvel por R$ 1.000.000,00, certo que ele teve um “lucro” (um ganho), de R$ 300.000,00.

Essa diferença é chamada de lucro imobiliário.

Qual o imposto sobre o "lucro imobiliário"?

Via de regra, o valor a ser pago pelo ganho de capital corresponde à 15%, calculados apenas sobre a diferença (lucro). Tal percentual pode chegar até 22,5% a depender do valor do ganho, conforme determina o art. 1º da Lei nº 13.259/2016.

Art. 1 o O art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I - 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II - 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III - 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV - 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Quais as hipóteses de isenção ou redução?

É necessário destacar que existem previsões normativas que viabilizam a redução ou a isenção do tributo. Por esse motivo, a depender da situação concreta, a mencionada alíquota pode sofrer alterações.

A título de exemplo, a redução se aplica a casos de alienação de imóveis adquiridos entre 1988 e 1970, sendo nestes casos aplicados descontos de 5% a 95%, respectivamente e de forma progressiva.

Por outro lado, as principais hipóteses de isenção são:

• Vendedores que apliquem o ganho obtido na venda de imóveis residenciais, para aquisição de outro imóvel residencial (construído ou em construção) localizado no país, no prazo de 180 dias.

OBS: O prazo de 180 é contado a partir da data de celebração do contrato relativo à operação de venda e a aplicação parcial do valor da venda implicará na tributação proporcional ao valor da parcela não aplicada. Essa hipótese não abrange os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

• Venda de imóvel não ultrapassar o valor de R$ 440.000,00.

• O imóvel vendido deve ser residencial e o único que o vendedor possui.

• Necessário indicar que, em ambos os casos mencionados, deve-se respeitar o intervalo mínimo de 5 anos para obtenção da isenção.

• Vendedores de imóveis com valor igual ou inferior a R$ 35.000,00.

• Venda de imóveis adquiridos antes ou até 1969.

O que dá pra somar ao valor de aquisição para diminuir o tal "ganho de capital" ?

Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de rendimentos, os seguintes dispêndios:

A – dos bens imóveis:

1) os gastos com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

2) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

3) as despesas com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

4) as despesas de corretagem referentes à aquisição ou alienação do imóvel, desde que suportado o ônus pelo alienante; Nota: não se equipara a corretagem o valor pago pelo alienante à construtora/incorporadora para a transferência do contrato de compra e venda – Solução de Consulta COSIT 339/2014.

5) os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenha beneficiado o imóvel;

6) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

7) o valor da contribuição de melhoria;

8) o valor do laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção;

9) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

10) dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel (Solução de Consulta Cosit 298/2014).

B – dos demais bens (não imóveis) ou direitos:

1) os dispêndios realizados com conservação, reparos, retífica de motor, etc., comissão ou corretagem, quando não transferido o ônus ao adquirente;

2) juros e demais acréscimos pagos no financiamento para a aquisição de bens ou direitos.