Jurisprudência no Direito Imobiliário: Saiba seus direitos e se proteja das principais abusividades

Comprar um imóvel na planta é, para muitos brasileiros, a realização de um sonho. No entanto, junto com a expectativa da casa própria, surgem também inseguranças: atrasos na entrega, cláusulas abusivas em contratos, problemas estruturais após a obra e até promessas descumpridas, como vagas de garagem que não são entregues conforme o combinado. É nesse contexto que a jurisprudência em Direito Imobiliário assume papel fundamental, oferecendo proteção ao consumidor e estabelecendo parâmetros claros de justiça.

·         O que é jurisprudência e por que ela importa?

Jurisprudência é o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais sobre questões semelhantes. Quando um tribunal decide diversas vezes no mesmo sentido, esse entendimento passa a orientar outros julgamentos, trazendo segurança jurídica e previsibilidade para quem busca a Justiça.

No Direito Imobiliário, a jurisprudência é especialmente importante porque a legislação, por si só, nem sempre prevê todas as situações vividas por compradores e construtoras. Assim, os tribunais vão moldando entendimentos que complementam a lei e traduzem princípios como boa-fé, equilíbrio contratual e proteção ao consumidor.

·         Principais jurisprudências em imóveis adquiridos na planta

1. Tolerância contratual de até 180 dias — até quando é válida?

O STJ entende que cláusulas que preveem até 180 dias de tolerância após o prazo contratual original são válidas, desde que expressas e limitadas. Caso a entrega ocorra dentro desse período previsto, sem descumprimento além do tolerável, não há dano ao consumidor.

Entretanto, ultrapassado esse prazo, nasce a responsabilidade objetiva da construtora, com implicações legais e indenizatórias.

É bem verdade que a construtora tem um período de tolerância para atraso na entrega do imóvel, mas é essencial compreender como ele funciona para garantir seus direitos.

De acordo com a legislação, a construtora pode se valer de um prazo adicional de até 180 dias corridos, desde que essa tolerância esteja expressamente prevista no contrato de compra e venda. Isso significa que, se houver uma cláusula específica no contrato mencionando esse período, a construtora poderá atrasar a entrega sem que isso configure descumprimento contratual imediato.

Outro detalhe importante é que o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, e não em dias úteis. Além disso, esse período não pode ultrapassar 180 dias, pois qualquer cláusula que estipule um prazo maior será considerada abusiva.

Independentemente do caso, uma vez configurado o atraso, o comprador tem o direito de buscar indenização pelos prejuízos sofridos. Isso pode incluir a devolução dos valores pagos, correção monetária e até mesmo compensação por danos morais, especialmente se o atraso for excessivo e causar transtornos significativos.

Julgados relevantes:

                •             TJMT, APL 54305/2015: reconheceu dano material (aluguéis) e dano moral pelo atraso injustificado na entrega, fixando indenização.

                •             TJMT, APL XXXX‑03.2023.8.11.0041: confirmou multa de 1% ao mês sobre o valor pago e responsabilidade da construtora.

                •             TJ-SP, AC 2018.8.26.0071 (Tema 970 STJ): lucros cessantes de 0,5% ao mês se somam a prejuízos pela frustração da expectativa de uso.

Em linguagem simples:

Se a construtora atrasar além dos 180 dias permitidos (tolerância), você pode receber uma indenização mensal sobre o valor pago e reembolso de despesas como aluguel ou condomínio, e até danos morais reconhecidos.

Por que isso importa para o comprador do imóvel:

                •             Reconhece que o atraso afeta planos de vida (moradia, gastos extras).

                •             Dá base para exigir reparação sem precisar provar cada centavo, o prejuízo é presumido.

                •             Segurança jurídica para consumidor demandar compensação justa.

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2. Restituição de valores pagos em caso de rescisão contratual

Muitos contratos previam que, se o comprador desistisse ou se a obra não fosse concluída, a devolução do que foi pago só ocorreria após o término da obra.

O STJ, por meio da Súmula 543, declarou essas cláusulas abusivas:, ou seja a devolução deve ser imediata, com eventuais descontos limitados a despesas administrativas.

Em termos práticos:

Se você desistir da compra ou a construtora falhar, não precisa esperar a obra acabar para receber seu dinheiro de volta.

3. Atrasos na entrega do imóvel e indenização

O atraso na entrega do imóvel é um dos problemas mais comuns.

                O STJ, no Tema 970 (REsp 1.307.334/DF e REsp 1.498.484/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti), firmou que a cláusula penal moratória (ex.: multa de 1% ao mês) pode substituir os lucros cessantes, evitando cumulação indevida.

                No entanto, se não houver cláusula penal, os tribunais reconhecem que o comprador tem direito a lucros cessantes, em média de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, até a entrega das chaves.

                Decisões como a do TJMT (Apelação 54305/2015) e do TJDFT (Informativo sobre caso MRV, 2010‑2012) consolidaram a tese de que o atraso gera prejuízo presumido, não sendo necessário comprovar cada gasto.

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OPÇÃO 1. RECEBER RESSARCIMENTO TOTAL E PROCEDER AO DISTRATO

Quando o atraso na entrega do imóvel se torna insustentável, muitos compradores optam por romper o contrato e exigir a devolução de tudo o que foi pago. Essa escolha pode ser motivada por diversos fatores, como a perda de confiança na construtora, dificuldades financeiras causadas pelo atraso ou simplesmente o desejo de evitar mais transtornos.

Se optar pelo distrato, o comprador tem direito ao reembolso integral de todos os valores pagos, incluindo:

• Devolução de 100% das parcelas pagas à construtora, corrigidas monetariamente.

• Multa pelo descumprimento contratual por parte da construtora.

• Correção monetária sobre todos os valores pagos, garantindo que o dinheiro seja atualizado conforme o índice contratual.

• Reembolso das taxas e despesas com o contrato, como ITBI e Registro Imobiliário.

• Devolução da comissão de corretagem, uma vez que a compra não foi concluída.

• Indenização por dano moral, em caso de atraso excessivo no cumprimento do contrato, causando prejuízos emocionais e financeiros ao comprador.

  
  

CORREÇÃO MONETÁRIA E INDENIZAÇÕES PODEM DOBRAR O VALOR FINAL

Dependendo do caso concreto, o montante a ser devolvido ao comprador pode dobrar de valor ao final do processo. Isso ocorre porque, além da correção monetária sobre todas as quantias pagas, a Justiça pode determinar o pagamento de indenizações adicionais por danos morais e materiais.

Exemplo prático:

• O comprador pagou R$ 150.000,00 ao longo do contrato.

• Com a correção monetária e multa contratual, esse valor pode subir para R$ 250.000,00 ou mais.

• Se houver comprovação de prejuízos financeiros significativos, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais.

Isso significa que, em muitos casos, quem opta pelo distrato não apenas recupera o valor investido, mas recebe uma quantia consideravelmente maior devido às penalidades aplicadas à construtora.

DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Outro ponto essencial é a devolução da comissão de corretagem. Muitas construtoras cobram esse valor no momento da compra, mas se o contrato for desfeito por culpa da construtora, o comprador tem direito ao reembolso integral da comissão.

Isso porque a responsabilidade pela venda e a intermediação do negócio foi da própria construtora, e o comprador não pode ser penalizado pelo atraso na entrega do imóvel.

RESUMINDO:

Optar pelo distrato pode ser a melhor escolha para quem deseja recuperar o dinheiro investido e não quer mais aguardar pela entrega do imóvel. Como a Justiça reconhece que o comprador não pode ser prejudicado pelo atraso da construtora, a devolução dos valores pagos costuma ser integral, com acréscimos que, em alguns casos, fazem o valor dobrar.

Se você está enfrentando essa situação, é essencial contar com um advogado especializado para garantir que todos os seus direitos sejam respeitados e que você receba a melhor indenização possível.

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OPÇÃO 2. RECEBER O IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO PELO ATRASO

Se o comprador decidir continuar com o contrato e aguardar a entrega do imóvel, ele não precisa aceitar o atraso sem compensação. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência dos tribunais garantem que, nesse caso, a construtora deve pagar uma indenização pelo prejuízo causado.

COMO FUNCIONA A INDENIZAÇÃO?

A indenização por atraso corresponde a 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador, incluindo parcelas de entrada e financiamento. Esse valor deve ser pago até que a entrega do imóvel seja efetivamente realizada.

 Exemplo prático:

• O comprador já pagou R$ 100.000,00 até a data prevista para entrega.

• A construtora atrasa a entrega por 4 meses.

• A indenização será de R$ 1.000,00 por mês (1% de R$ 100.000,00).

• O total a receber pelos 4 meses de atraso será de R$ 4.000,00.

• Se o atraso continuar, o comprador seguirá recebendo R$ 1.000,00 por mês até a entrega do imóvel.

  
  

Essa indenização tem como base a ideia de que o comprador já deveria estar usufruindo do imóvel, seja para moradia, aluguel ou revenda. Como isso não aconteceu por culpa da construtora, ele tem direito a uma compensação financeira.

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SUSPENSÃO DOS JUROS DE OBRA

Outro ponto importante é a suspensão do juros de obra. Esse encargo é cobrado pelos bancos enquanto o imóvel está sendo construído, mas deveria acabar quando a obra fosse entregue. No entanto, se a construtora atrasa a entrega, muitos compradores continuam pagando esses juros indevidamente.

Os tribunais entendem que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra passa a ser da construtora, já que o atraso é de sua culpa. Com isso, o comprador pode solicitar a suspensão dessa cobrança e até o reembolso dos valores pagos indevidamente.

POSSIBILIDADE DE MUDAR O ÍNDICE DE REAJUSTE

Além da indenização e da suspensão dos juros de obra, é possível também discutir a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) por um índice mais favorável.

O INCC costuma aumentar consideravelmente o valor das parcelas ao longo do tempo, especialmente em períodos de alta inflação. Como o imóvel já deveria estar pronto e entregue, alguns tribunais têm aceitado substituir o INCC por outro índice mais estável, como o IPCA, que pode representar um reajuste menor e reduzir o impacto financeiro para o comprador.

ENTENDA COMO ISSO ACONTECE ATRAVÉS DE UMA HISTÓRIA REAL

Em janeiro de 2019, Pedro e Sofia, um casal jovem e sonhador, decidiram adentrar no mundo desafiador da aquisição de um apartamento na planta, dando adeus ao aluguel e conquistando, enfim, um lar próprio.

Inicialmente, tudo parecia brilhar como um conto de fadas. O corretor, sempre sorridente, vendeu-lhes um sonho, e a construtora, com anos de experiência no mercado, parecia uma escolha sólida para transformar esse sonho em realidade.

O cronograma estabelecia três anos para a conclusão do apartamento, mas, em janeiro de 2022, a realidade foi um golpe no estômago: o prédio estava apenas 70% concluído.

A frustração era tangível. “Isso é justo?” questionavam Pedro e Sofia, com razão. Como um plano tão cuidadosamente elaborado poderia dar tão errado?

Um verdadeiro choque!

No entanto, eles não se deixaram abalar. Munidos de informação e coragem, empreenderam uma busca incansável por seus direitos em meio a esse caos de promessas quebradas.

Descobriram que tinham o direito de desistir da compra e recuperar todo o dinheiro pago à construtora. Uma escolha difícil, porém justa.

Desejavam retomar o controle, não serem reféns da construtora. Não estavam sozinhos; a lei estava do lado deles.

De forma decidida, entraram em contato com a construtora, buscando uma solução. A resposta? Fria e indiferente: “Não podemos ajudar no momento.”

Desistir não era uma opção. Pesquisaram e encontraram um aliado, um especialista em direito imobiliário.

Foi nesse momento que entraram em contato com o escritório e nos confiaram essa missão.

A batalha começou, uma luta contra uma construtora gigante. O conhecimento era a arma, e o especialista, o escudo. Com coragem, enfrentaram o desafio.

Meses se arrastaram, cada audiência era uma batalha. Mas Pedro e Sofia não estavam sozinhos, pois os tribunais frequentemente apoiavam os consumidores, lutando pela justiça. O tempo era inimigo, mas eles não recuavam.

Finalmente, a vitória chegou.

A Justiça respaldou sua decisão, assegurando a devolução integral do dinheiro pago à construtora, uma vitória merecida.

Apesar dos meses que se passaram até o veredito, Pedro e Sofia saíram vitoriosos. Foram corajosos, defenderam seus direitos e foram recompensados.

QUAL O ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO NA PLANTA?

Por que isso é importante?

Entenda: A posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é fundamental para casos de atraso na entrega de imóveis, pois é a instância responsável por uniformizar a interpretação das leis em todo o país. Isso significa que suas decisões servem de referência para outros tribunais, garantindo mais segurança jurídica aos compradores que enfrentam esse problema.

Os juízes e tribunais estaduais devem seguir o entendimento do STJ, pois ele estabelece diretrizes que evitam decisões contraditórias e garantem previsibilidade aos processos judiciais. De forma simples, isso significa que, ao ingressar com uma ação, o consumidor tem grandes chances de obter um resultado favorável, já que os tribunais inferiores tendem a respeitar o posicionamento já consolidado pelo STJ.

Por essa razão, trata-se de uma tese jurídica segura, com amplas possibilidades de êxito. O STJ tem decidido, de forma consistente, que o comprador prejudicado pelo atraso pode optar pela rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de multas pelo inadimplemento da construtora.

Portanto, o entendimento do STJ tem reforçado a necessidade de respeito aos direitos do consumidor, garantindo compensação justa para aqueles que enfrentam atrasos na entrega de apartamentos na planta.

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CONCLUSÃO

O atraso na entrega de apartamento na planta é um problema que pode causar prejuízos financeiros e emocionais para o comprador. No entanto, a legislação está ao lado do consumidor, e existem caminhos para garantir seus direitos.

Se você está enfrentando esse problema, não se desespere. Reúna documentos, notifique a construtora e busque apoio jurídico, se necessário. Seu sonho da casa própria não pode se transformar em um pesadelo.

Precisa de ajuda para resolver um caso de atraso na entrega do seu apartamento?

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4. Vaga de garagem prometida e não entregue

Em muitos contratos, a construtora promete vaga de garagem privativa, mas entrega vaga rotativa ou em menor número.

O TJDFT, no Informativo nº 507/2024, decidiu que a vaga prometida integra a expectativa legítima do consumidor.

Se não for entregue como contratado, a construtora deve indenizar o comprador proporcionalmente.

Em termos práticos:

Se pagou por vaga exclusiva e recebeu vaga coletiva, você tem direito a reparação financeira.

5. Vícios construtivos: garantia e prazo prescricional

Jurisprudência determinante:

                •             REsp 1.721.694/SP (Min. Nancy Andrighi) e REsp 5.522/MG (Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira): prazo de garantia de 5 anos pelo art. 618 do CC, com responsabilidade objetiva da construtora; e prazo prescricional de 10 anos para ação indenizatória, conforme art. 205 do CC.

Além disso, o STJ (ex‑AREsp 2.092.461/SP) já consolidou que o prazo começa a contar a partir da constatação do vício, e não da entrega da obra, desde que dentro dos primeiros 5 anos.

Em linguagem simples:

O comprador tem até 5 anos para reclamar defeitos (mesmo que apareçam depois da entrega), e se fizer isso dentro desse prazo, ainda tem até 10 anos para entrar com ação judicial pedindo reparação.

Por que isso importa para o público:

                •             Dá segurança ao comprador para agir mesmo quando problemas aparecem anos depois.

                •             Mostra que existe proteção legal contra defeitos estruturais e vícios ocultos.

                •             Garante que o prazo para reivindicar direitos começa com a descoberta do problema, não com a entrega.

Como a jurisprudência protege você?

                1.            Garante devolução rápida em caso de rescisão, evitando cláusulas abusivas.

                2.            Assegura indenização por atrasos, reconhecendo que o prejuízo é presumido.

                3.            Protege expectativas legítimas, como vagas de garagem prometidas.

                4.            Estende a responsabilidade do construtor para além da entrega, cobrindo vícios ocultos.

Por que é essencial conhecer essas jurisprudências?

                •             Informação é poder: saber seus direitos evita que você aceite cláusulas abusivas ou prejuízos injustos.

                •             Economia real: pode representar a devolução de valores altos ou o recebimento de indenizações expressivas.

                •             Segurança jurídica: com entendimentos firmados, há previsibilidade e menor risco de surpresas.

                •             Conscientização coletiva: quanto mais consumidores conhecem seus direitos, mais difícil fica para construtoras manterem práticas abusivas.

A jurisprudência no Direito Imobiliário é a ferramenta que transforma sua expectativa em garantia real. Ela não só explica o que está previsto na lei, mas também como a Justiça tem decidido na prática, dando base sólida para que cada comprador possa proteger seu sonho da casa própria.

Entre em contato com um advogado especializado e garanta que seus direitos sejam respeitados.

Aju/SE, 07.08.2025.

Autores:

DR RICARDO RODRIGUES - OAB/SE 11.439

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